Versteckte Umweltrisiken bei Grundstückstransaktionen (M&A)

1. Welche Umweltrisiken können beim Grundstückskauf (M&A) lauern?

Grundstücke können sogenannte Altlasten aufweisen, also bereits vorhandene Kontaminationen, die durch eine vergangene, umweltschädliche Nutzung bedingt sind. Das können schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit sein. In so einem Fall kann eine grundsätzliche Pflicht zur Sanierung des Grundstücks bestehen.

2. Wer ist für Altlasten haftbar?

Hierfür haftet zunächst der Verursacher jener Verunreinigung. Ein großes Haftungsrisiko besteht aber auch für den neuen Eigentümer. Denn auch wenn der Verkäufer in der Pflicht ist, den Käufer vorab ungefragt auf mögliche Verunreinigungen des Bodens hinzuweisen, kann es durchaus der Fall sein, dass zu diesem Zeitpunkt nicht alle Altlasten bekannt sind. Das ist ein erhebliches Risiko, da Unternehmen nach dem Erwerb eines Grundstücks für bereits vorhandene Kontaminationen auf diesem Grundstück als Zustandsstörer (i.S.v. § 1004 BGB) in Haftung genommen werden können – auch wenn die Altlasten bei Vertragsabschluss noch unerkannt waren.

3. Welche Schäden sind möglich?

Stellen wir uns zum Beispiel vor, dass ein Architekturbüro beschließt, das Gebäude einer ehemaligen Druckerei zu kaufen. Die finanzierende Bank fordert sie auf, eine Versicherung abzuschließen, die die Folgen von Altlasten abdeckt, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erkannt wurden. Nach der Renovierung der Räumlichkeiten ziehen die Architekten in ihre schönen, neuen Büros ein. Bis dahin ist alles in Ordnung, doch zwei Jahre später werden bei Arbeiten am Nachbargebäude plötzlich Verunreinigungen in den Fundamenten festgestellt, woraufhin die Arbeiten dort sofort eingestellt wurden. Ein Gutachter wird beauftragt und stellt fest, dass die Quelle der Kontamination im Keller der alten Druckerei liegt. Als Eigentümer des Gebäudes ist das Architekturbüro nun entsprechend verpflichtet, Sanierungsarbeiten an den Fundamenten durchzuführen und die Installation einer Lösungsmittelabsaugung auf dem Nachbargrundstück zu finanzieren, um die Atmosphäre zu reinigen. Außerdem kommen Schadensersatz sowie Strafen für die Bauverzögerung des Nachbargebäudes in Betracht.

4. Warum reicht eine klassische Haftpflichtversicherung nicht aus?

In klassischen Haftpflichtversicherungen sind Ansprüche wegen Schäden aus Altlasten auf neue erworbenen Grundstücken üblicherweise ausgeschlossen, weshalb es im Hinblick auf Mergers & Acquistions (M&A) einen spezifischen Schutz für Umweltrisiken erfordert. Spezielle Lösungen wie UmweltPlus können potenzielle Deckungslücken beim Erwerb von Grundstücken oder ganzen Betrieben schließen, indem die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbarten Vertragsbedingungen abgesichert oder sogar übertroffen werden. Unternehmen und finanzierende Kreditinstitute können sich so gegen unvorhergesehene Kosten durch Kontaminationen aus unerkannten, historischen Aktivitäten und den damit verbunden Folgen schützen.

5. Welche Schäden deckt UmweltPlus?

Abgedeckt sind Sanierungskosten, die dem Versicherten auf dem eigenen Grundstück und außerhalb entstehen, einschließlich Studien und Sachverständigengutachten. Auch Personen-, Sach- und Folgeschäden von Dritten sind in der Deckung umfasst. Besonders ist dabei zudem, dass die Versicherungssummen bis zu zehn Jahren verfügbar sind, was gerade bei Altlasten von großer Bedeutung sein kann, da diese – wie in unserem Beispiel mit dem Architekturbüro – manchmal erst Jahre nach dem Kauf erkannt werden.